40. ¿Cuál es la noción del contrato de arrendamiento o alquiler?

El arrendamiento o alquiler es el contrato por el cual una de las personas (propietario o arrendador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo a otra persona (inquilino o arrendatario), quién a su vez se obliga a pagar un precio en dinero o canon.

No sólo se pueden alquilar bienes inmuebles sino también muebles sujetos a registro o muebles, contratos que para que sean perfeccionados sólo basta con la entrega de la cosa (mueble) por parte del propietario al arrendatario, a cambio de la respectiva contraprestación llamada alquiler o renta.

Art. 685 Código Civil

41. ¿Cuál es la duración máxima de un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento no puede celebrarse por más de 10 años, en caso de que las partes establezcan un plazo mayor este quedará reducido a 10 años.

La determinación de este plazo máximo supone el término de la usucapión decenal o extraordinaria en la que únicamente se debe probar la posesión continua y el transcurso del tiempo (10 años), por lo cual el propietario tiene la obligación de otorgar la factura legal correspondiente evitando de esta manera el inicio de una demanda de adquirir el derecho propietario de bienes por usucapión.

Art. 688 Código Civil

42. ¿Qué sucede con el mantenimiento de los inmuebles otorgados en arrendamiento?

En el arrendamiento de inmuebles, el propietario o arrendador es el obligado a efectuar las reparaciones del inmueble para que el arrendatario continúe con el uso o goce del inmueble arrendado.

El arrendatario queda obligado a informar al arrendador, a la brevedad posible, sobre la necesidad de tales reparaciones. En caso de que se trate de reparaciones pequeñas éstas quedaran a cargo del arrendatario.

Art. 690 Código Civil

43. ¿Qué sucede si el mantenimiento de los inmuebles priva al arrendatario del derecho de usar o gozar del inmueble arrendado?

En caso de que el inmueble otorgado en arrendamiento necesite reparaciones urgentes, el arrendatario debe tolerar las mismas, si es que la privación en el uso y goce es parcial. Asimismo tendrá el derecho de exigir una reducción del canon de alquiler, proporcional a la duración de las reparaciones y la privación en el uso y goce del inmueble.

En caso de que las reparaciones impliquen la privación total o de gran parte del inmueble arrendado, el arrendatario podrá pedir la resolución del contrato.

Art. 691 Código Civil

44. ¿Cómo se debe pagar el canon de arrendamiento por parte del arrendatario?

La principal obligación del arrendatario es el pago del canon del alquiler convenido, generalmente es estipulado en forma mensual, el incumplimiento de esta obligación, por tres mensualidades, da lugar a la iniciación del proceso de desalojo.

Art. 701 Código Civil – art. 18 Ley del Inquilinato

45. ¿Quién está a cargo de la conservación de la cosa otorgada en arrendamiento?

El arrendatario está a cargo de la conservación del inmueble otorgado en arrendamiento, debiendo tener cuidado y prudencia como si lo hiciese un padre de familia. En caso de perecimiento y/o deterioros del inmueble durante el arrendamiento, el arrendatario deberá responder, a menos que se trate del desgaste natural por el uso o por el transcurso del tiempo.

Asimismo es responsable por el perecimiento o deterioro del inmueble producido por personas a quienes ha permitido el uso y goce de la cosa.

Art. 703 Código Civil

46. ¿Qué sucede con el perecimiento o deterioro del inmueble asegurado contra incendios?

Cuando el inmueble arrendado está asegurado por el arrendador y se produce un incendio, la obligación del arrendatario se limita al pago de la diferencia entre la indemnización pagada por el asegurador y el daño efectivo.

Asimismo el asegurador tendrá derecho frente al tercero autor o responsable del daño.

Art. 704 Código Civil

47. ¿Cómo se realiza la devolución o restitución del inmueble?

Cuando se produce la extinción del arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de devolver el inmueble en el mismo estado que estaba cuando lo recibió. Es importante que en el contrato de arrendamiento las partes determinen el estado del bien, para que al vencimiento del término el arrendatario devuelva el mismo en las mismas condiciones en que lo recibió, salvando el desgaste por el uso natural.

Art. 705 Código Civil

48. ¿Se puede subarrendar o ceder un contrato de arrendamiento?

En principio al arrendatario le está terminantemente prohibido el sub arrendar el inmueble objeto del contrato, si lo hace podrá ser demandado por desalojo en concordancia con el parágrafo 8) del Art. 623 del Código de Procedimiento Civil.

Salvándose, en todo caso, si tiene esta facultad de subarrendar conferida en el contrato de arrendamiento autorizada expresamente por el arrendador.

Art. 707 Código Civil

49. ¿Cuándo concluye el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento cesa de pleno derecho y sin necesidad de aviso por la expiración del término establecido en el contrato.

Art. 708 Código Civil

50. ¿Existe la renovación tacita en los contratos de arrendamiento?

Sí, el arrendamiento se dará por renovado si al vencimiento del plazo, el arrendatario continúa detentando el inmueble. El nuevo arrendamiento será regulado por las mismas condiciones que el anterior.

En caso de que el arrendador o propietario diere un aviso de despido no se puede realizar la renovación tácita.

Art. 710 Código Civil

51. ¿Qué sucede si el propietario vende el inmueble objeto del arrendamiento?

En caso de que el propietario decida vender el inmueble y el arrendamiento esté respaldado por un contrato que tenga un plazo vigente, el nuevo adquiriente tiene la obligación de respetar el arrendamiento en curso. Asimismo se establece que el nuevo adquiriente sustituye al arrendador original en todos sus derechos y obligaciones derivadas del contrato.

Art. 710 Código Civil