143. ¿Cómo se regula la propiedad horizontal en los edificios?

Los edificios tienen diversos pisos y compartimientos los cuales pueden pertenecer a distintos propietarios. Por lo cual el derecho propietario está regulado a través de la escritura de propiedad, la cual acredita que una persona es la dueña del piso o compartimiento. La enajenación, hipoteca o anticresis del piso o compartimiento comprenderá también las partes comunes en la parte que le corresponde.

Arts. 184 y 185 del Código Civil

144. ¿Cómo se regula el uso del piso o compartimiento en el régimen de propiedad horizontal?

El reglamento de los edificios establece el destino del mismo, cada propietario usará su piso o compartimiento de acuerdo al destino establecido en el reglamento. Cuando un propietario ceda gratuita u onerosamente su piso, el nuevo propietario no podrá darle un uso distinto al establecido en el reglamento.

Art. 186 Código Civil

145. ¿Cuáles son las partes comunes en los edificios?

Las partes comunes en los edificios son:

• El suelo sobre el cual se levanta el edificio, y los cimientos, muros exteriores y soportales, techos, patios, escaleras, puertas de entrada, vestíbulos, pasillos, y en general todas las partes de uso común.
• Los locales para la portería y vivienda del portero, lavandería, calefacción central, y otros ambientes para servicios comunes similares.
• Las obras e instalaciones que sirvan para el uso y goce común, como ascensores, acueductos, plantas para aguas, gas, calefacción, energía eléctrica, y otras similares, hasta el punto de separación de las plantas respecto a los espacios que correspondan exclusivamente a los propietarios singulares.

Art. 187 Código Civil

146. ¿Cuáles son los derechos sobre las partes en común de cada copropietario?

El derecho de cada copropietario sobre las partes en común es proporcional al valor del piso o compartimiento que le pertenece.

Cada copropietario puede usar las partes comunes conforme a su destino pero sin perjudicar al derecho de los demás.

El copropietario no puede, ni renunciando a su derecho sobre las partes comunes, sustraerse a contribuir en los gastos de conservación.

Art. 188 Código Civil

147. ¿Se pueden realizar innovaciones en las cosas comunes de los edificios?

Los copropietarios con la mayoría (dos tercios de votos) pueden disponer las innovaciones dirigidas al mejoramiento de las cosas comunes. Sin embargo, cuando la innovación tiene carácter voluntario o son muy gravosas, se necesitará el acuerdo unánime de los copropietarios. Así mismo se determina que ningún propietario podrá realizar en su piso o compartimiento innovación que ponga en peligro la seguridad del edificio, altere su arquitectura o afecte los servicios comunes.

Art. 189 Código Civil

148. ¿Cómo se regula la distribución de gastos de los edificios?

La conservación y goce de las partes comunes en los edificios está determinada por los gastos comunes, que deben ser cubiertos por los copropietarios en proporción al valor de propiedad de sus pisos o compartimientos.

Art. 191 Código Civil

149. ¿Se pueden separar las partes comunes en los edificios?

Cada copropietario es propietario de las partes comunes, las cuales son inseparables del uso y goce de su respectivo piso o compartimiento.

Art. 192 Código Civil

150. ¿Qué sucede si existe un perecimiento parcial o total del edificio?

En caso de que un edificio perezca en una parte que represente los tres cuartos de su valor, o enteramente, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división y venta en pública subasta del suelo y los materiales restantes.

Si el perecimiento se determina en una parte menor, cada propietario debe contribuir a la reconstrucción de las partes comunes en proporción a su derecho.

En caso de contar con seguro, la indemnización pagada por el seguro en relación a las partes comunes debe aplicarse a la reconstrucción de ellas.

El copropietario que no quiera participar en la reconstrucción del edificio está obligado a ceder a los otros copropietarios sus derechos tanto sobre las partes comunes como sobre su piso o compartimiento, según estimación pericial.

Art. 193 Código Civil

151. ¿Qué documento es fundamental para la constitución de la copropiedad?

Para constituir la Copropiedad el documento principal que deberá redactarse es el reglamento mediante escritura pública, el cual establecerá las normas relativas al uso de las cosas comunes, los derechos y obligaciones de los copropietarios y las reglas para la administración.

Dicho reglamento puede modificarse por resolución de la asamblea de copropietarios.

Art. 194 Código Civil

152. ¿Cómo se realiza el nombramiento y la revocación del administrador de un edificio?

La asamblea de copropietarios con el voto que represente a los dos tercios del valor del edificio, nombra un administrador. Si la Asamblea no designa el administrador, cualquiera de los copropietarios podrá solicitar a una autoridad judicial la designación del administrador de Edificio.

El administrador dura en sus funciones un año y puede ser reelegido. Puede ser revocado o removido de sus funciones en cualquier momento por decisión de la asamblea de copropietarios.

Art. 195 Código Civil

153. ¿Cuáles son las atribuciones del administrador de un edificio?

El administrador debe ejecutar los acuerdos de la asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, regular el uso de las cosas comunes asegurando el mayor goce a los copropietarios, cobrar las contribuciones, hacer los gastos necesarios, para la conservación y el goce de las partes comunes, y rendir cuentas. Por las atribuciones señaladas o los poderes que le confieren el reglamento de copropiedad y la asamblea, el administrador tiene la representación de los copropietarios y puede accionar contra ellos o contra terceros.

El administrador puede ser demandado en juicio por cualquier hecho concerniente a las partes comunes del edificio.

Art. 196 Código Civil

154. ¿Cómo se constituyen las asambleas de copropietarios?

La asamblea queda regularmente constituida con los copropietarios que representen tres cuartos del valor del edificio. Los acuerdos de la asamblea deben ser adoptados por el número de votos que represente al menos los dos tercios de valor que tenga el edificio, y obligan a los que disienten.

La asamblea también designa o confirma al administrador, aprueba la partida anual de gastos necesarios y su reparto entre los copropietarios, aprueba la rendición de cuentas del administrador y, en general, atiende todos los asuntos de interés común, los cuales no se encuentren dentro de las atribuciones del administrador.

Art. 197 Código Civil

155. ¿Cómo se regula todo lo relativo a la administración y conservación de los bienes comunes?

Según la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 30 de diciembre de 1949, todo lo concerniente a la Administración y conservación de los bienes comunes serán resueltos por los propietarios reunidos en asamblea en conformidad a las reglas que siguen:

• El administrador convocará a reunión cuando lo estime necesario o a petición de alguno de los propietarios. Si por faltar el administrador o por otra causa no fuera posible efectuar la convocatoria en esta forma, citará el Juez Instructor a solicitud de cualquier propietario.
• El Administrador deberá convocar personalmente a los propietarios y dejará constancia de este hecho en forma fehaciente. Si la citación se hiciere a virtud de resolución judicial, deberá notificarse en la forma prescrita por el Artículo 128 del Procedimiento Civil, dejándose al propietario copia de la solicitud y de la resolución judicial.
• Las sesiones de la Asamblea deberán celebrarse en el edificio, salvo que unánimemente se acuerde otra cosa y deberán ser presididas por el propietario de la mayor cuota en los bienes comunes que asista; Si esta circunstancia concurriera en dos o más propietarios, se procederá por sorteo.
• Para reunirse válidamente será menester la concurrencia de la mayoría de los propietarios que representen por lo menos los tres cuartos del valor del edificio.
• Cada propietario tendrá un solo voto, que será proporcional al valor de su piso o departamento;
• Los acuerdos deberán tomarse por mayoría de los concurrentes que representan a lo menos los dos tercios del valor del edificio. En tales condiciones los acuerdos serán obligatorios para todos; Sin embargo todo acuerdo que importe la imposición de gravámenes extraordinarios, que tenga por objeto la construcción de mejoras voluntarias a que conduzca a una sensible alteración en el goce de los bienes, requerirá la unidad de los concurrentes;
• Si después de las dos citaciones hechas con intervalos de diez días, por lo menos no se reuniere el quórum necesario para sesionar, el administrador en su caso o cualquier propietario podrá ocurrir al Juez Instructor para que adopte las medidas conducentes. Se procederá en este caso con arreglo a lo dispuesto en el párrafo final del artículo precedente.

Art. 15 Ley de Propiedad horizontal del 30 de diciembre de 1949

156. ¿El cobro de las expensas comunes tiene carácter ejecutivo?

Sí, la copia del acta de la asamblea celebrada en conformidad al reglamento de co-propiedad o a la pregunta anterior en que se acuerde gastos comunes autorizada por el Administrador tendrá un carácter ejecutivo para el cobro de los mismos.

Art. 16 Ley de Propiedad Horizontal del 30 de diciembre de 1949

157. ¿Puede constituirse hipoteca sobre un edificio?

Si, se puede construir hipoteca sobre la construcción del mismo bajo el régimen de propiedad horizontal, a tal fin se deberá realizar la inscripción de la hipoteca correspondiente en el terreno sobre el cual se levanta o levantará el edificio. La cuota de cada futuro coproprietario se realizará en función al piso o compartimiento que será de su propiedad proporcionalmente a su valor y no se requerirá una nueva inscripción individual.

Art. 98 Código Civil

158. ¿Cuáles son los requisitos para la inscripción de la propiedad horizontal y otro derecho real?

Se deben presentar los siguientes requisitos en las oficinas de Derechos Reales con la finalidad de registrar la inscripción de la propiedad horizontal:

• El plano del edificio, individualizando el piso o compartimiento.
• La ubicación y colindancia del edificio construido o ya proyectado bajo el régimen de propiedad horizontal.
• El número y la ubicación que corresponda en el plano mencionado al piso o pisos que se quieren registrar.

Art. 199 Código Civil

159. ¿Es necesario contar con alguna autorización para construir un edificio?

Si, para la construcción de cualquier régimen de propiedad horizontal es requerida la autorización municipal, la cual se ajustará al reglamento técnico respectivo.

Art. 200 Código Civil